Dostupné, stabilní a důstojné bydlení je jednou ze základních podmínek pro spokojený život. V Česku se ale v posledním desetiletí stává pro stále více lidí nedosažitelným. Problém se netýká jen nízkopříjmových domácností, ale i střední třídy, mladých lidí, seniorů, samoživitelek nebo lidí se zdravotním postižením.
Ceny rostou mnohem rychleji než příjmy
Hlavním důvodem zhoršující se dostupnosti bydlení je prudký růst cen nemovitostí, který výrazně překonává tempo růstu příjmů domácností. Podle dat OECD a ČSÚ vzrostly v letech 2014–2022 ceny bytů a domů o více než 140 %, zatímco příjmy domácností se zvýšily jen o přibližně 53 %. Nejsilněji se to projevuje v Praze a Brně, kde je poptávka po bydlení nejvíc koncentrovaná. Situaci dál komplikuje růst hypotečních sazeb a horší dostupnost úvěrů.
Méně nájemních bytů, vyšší náklady
Další problém je úbytek nájemního bydlení. Mezi roky 1991 a 2021 ubylo v Česku přes 600 tisíc nájemních bytů. Kvůli klesající dostupnosti vlastnického bydlení počet nájemníků od roku 2020 zároveň roste – z 21 % na 25 % v roce 2024.
Právě domácnosti nájemníku doplácejí na krizi dostupnosti bydlení nejcitelněji. Za bydlení v roce 2024 nájemníci zaplatili v průměru 37 % svých příjmů, zatímco vlastníci jen 19 %. Podle definice EU jsou domácnosti „nadměrně zatížené výdaji na bydlení“, pokud na něj dávají více než 40 % svých příjmů. Takto zatížených je v Česku 36 % nájemníků a 6 % vlastníků.
Nájemníky navíc často zasahuje energetická chudoba – až 40 % lidí v této situaci žije v pronájmu.
Nedostatek obecních bytů
Ani obecní bydlení nepředstavuje východisko. Kvůli rozsáhlé privatizaci má Česko jen velmi malý obecní bytový fond – tvoří asi 4 % všech bytů, zatímco průměr EU je 9 %. V některých zemích je tento podíl výrazně vyšší, například v Nizozemsku (30 %) nebo Rakousku (24 %). Nedostatek obecních bytů komplikuje pomoc lidem v bytové nouzi i zajišťování bydlení pro zranitelné skupiny.
Proč v Česku převládá vlastnické bydlení
Převaha vlastnického bydlení u nás má historické, ekonomické i kulturní kořeny. Po roce 1989 byl veřejný bytový fond masivně privatizovaný. Stát zároveň začal systematicky podporovat vlastnické bydlení. Vlastní bydlení se tak stalo symbolem ekonomické stability, zatímco nájemní bydlení je stigmatizováno a spojováno s nejistotou.
Možná řešení
Podle OECD (2021), Ministerstva pro místní rozvoj (2024) i NERV (2024) by Česko mělo:
- posílit nájemní a sociální bydlení,
- strategicky využívat veřejné pozemky,
- zjednodušit čerpání příspěvků na bydlení,
- omezit krátkodobé pronájmy,
- nastavit rovnoměrnější rozvoj měst s důrazem na dostupnou bytovou výstavbu,
- nastavit podporu neziskových poskytovatelů bydlení.
Do popředí se také dostává potřeba nových forem bydlení, které by kombinovaly stabilitu, dostupnost a neziskový charakter. Stále více se tak mluví o neziskových bytových společnostech, které staví a spravují byty, neusilují o zisk, ale o předvídatelné a férové podmínky pro nájemníky. Tyto modely úspěšně fungují v mnoha evropských zemích. V Česku se potřebná legislativa teprve připravuje. Zatím je ale v nedohlednu – proto se některé iniciativy, například Sdílené domy, rozhodly jednat samostatně a prošlapávají cestu skrze existující právní rámce.
Bytová krize v Česku je výsledkem dlouhodobých strukturálních procesů, chybějící koordinace bytové politiky, nedostatečných veřejných investic a komodifikace financializace bydlení. Komunitní a neziskové bydlení tak představuje jednu z cest, jak na situaci reagovat bez čekání na legislativní změny. Zároveň může sloužit jako další inspirace pro rozvoj inkluzivního, stabilního a dostupného bydlení.
Chcete vědět víc?
Dostupnost bydlení – souhrnná zpráva ministerstva pro místní rozvoj
Dashboard bydlení – nejaktuálnější data o dostupnosti bydlení